一、购房合同解除合同条款违反法律规定是否有效?
购房合同解除合同条款违反法律规定是无效的。
《中华人民共和国民法典》
第一百四十四条 【无民事行为能力人实施的民事法律行为的效力】无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十六条 【虚假表示与隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第一百五十三条 【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条 【恶意串通的民事法律行为的效力】行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
二、买家可以单方解除购房合同的情形有哪些?
(一)不可抗力。因不可抗力如地震、海啸等自然灾害致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
(二)卖方明示违约。在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。
(三)先卖后抵押的。商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
(四)一房二卖的。商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
(五)隐瞒无证售房事实的。卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。
(六)隐瞒房屋抵押的事实。卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。
(七)隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实。卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。
(八)房屋主体结构不合格。因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。
(九)房屋存在严重质量问题。因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。
(十)面积误差比超过规定。卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出，买受人有权解除合同，并且可以要求卖方支付购房款产生的利息。
(十一)过分迟延交付房屋的。卖方迟延交付房屋，经买方在催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同。
(十二)过分迟延产权过户。法律法规规定了办理房屋所有权登记的期限：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起，在这个期限届满后超过，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除购房合同。
事实上，我国法律制度中也明确规定了买家或卖家可以单方面解除购房合同的情形，所以在合同中也没有必要专门对此进行约定，对于买家来讲，如果卖家一房两卖，卖家销售的房子质量有严重问题，卖家没有履行应尽义务的，买家都能单方面解除合同。
TAG:
